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Acheter un bien à plusieurs permet de réunir les apports et de viser un projet plus important. Une fois l’achat lancé, cependant, les questions dépassent le seul thème du financement. Qui décide des travaux ? Comment répartir les dépenses ? Que se passe-t-il si l’un des associés veut partir ? La SCI permet de fixer ces règles avant même la signature chez le notaire.
Avant les démarches juridiques, mettez à plat ce que chacun attend de l’investissement. Le type de bien, son usage, le budget maximal, l’apport de chaque participant et la durée de détention envisagée doivent être discutés. Une fois ces choix faits, vous pouvez poursuivre en créant une SCI en ligne avec Dougs, l’expert-comptable en ligne qui s’occupe des démarches pour créer votre entreprise de A à Z.
Une SCI compte au minimum deux associés. Le bien est acheté par la société et non directement par les personnes qui la composent. En échange de leurs apports, les associés reçoivent des parts sociales.
Deux personnes peuvent avoir le même budget sans poursuivre le même objectif. L’une peut vouloir revendre dans 5 ans, l’autre conserver l’appartement plus longtemps. Discutez aussi de la somme que chacun pourra mobiliser en cas de gros travaux ou de période sans locataire. Ces points sont plus simples à régler avant l’achat.
La part détenue par chaque associé dépend la plupart du temps de son apport en capital. Avec 70 000 euros versés par l’un et 30 000 euros par l’autre, une répartition à 70/30 peut être retenue. Cela ne veut pas dire que chaque dépense future devra respecter ce partage.
Si un associé avance 8 000 euros pour des travaux, cette somme peut passer par un compte courant d’associé. La SCI lui doit cet argent, sans changement automatique du nombre de parts.
Les statuts doivent aussi préciser qui décide quoi. Le gérant prend habituellement en charge la gestion courante : les factures, les échanges avec les locataires, le suivi des contrats... Pour une vente, un emprunt supplémentaire ou une rénovation coûteuse, un vote peut être prévu. Des pouvoirs trop étroits ralentissent chaque décision. Des pouvoirs très larges peuvent, eux, créer des tensions entre des personnes qui ont financé le même projet. L’important est de trouver le bon équilibre.
Les statuts règlent le fonctionnement de la SCI pendant toute la durée de l’investissement. Un modèle trop général peut montrer ses limites quelques années après l’immatriculation.
L’objet social doit correspondre à l’activité prévue. Les statuts indiquent également le siège, le capital, les pouvoirs du gérant et les règles de vote. Ils peuvent fixer un seuil au-delà duquel certains travaux nécessitent l’accord des associés.
La circulation des parts doit aussi être traitée précisément. Si l’un des associés souhaite vendre les siennes à une personne extérieure, une clause d’agrément peut imposer l’accord des autres. Les statuts encadrent aussi les conséquences du décès de l’un d’eux.
La fiscalité agit sur les revenus perçus pendant la location et sur l’imposition au moment de la revente.
Avec une SCI à l’impôt sur le revenu, le bénéfice est réparti fiscalement entre les associés selon leurs droits. Chacun déclare sa quote-part, y compris lorsque la SCI conserve une partie de sa trésorerie. Si la société vend occasionnellement un immeuble, la plus-value relève en principe du régime des particuliers. La durée de détention intervient alors dans le calcul des abattements.
À l’IS, la société paie l’impôt sur son bénéfice et le bâtiment peut faire l’objet d’un amortissement comptable. Celui-ci réduit le résultat imposable pendant la détention, mais modifie aussi la valeur comptable utilisée lors de la vente.
Une SCI peut souscrire le prêt qui finance l’acquisition. La banque étudie toutefois bien plus que les comptes de la société, surtout lorsqu’elle vient d’être créée. Les revenus et l’endettement des associés, l’apport, le prix du bien et les loyers attendus entrent dans le cadre d’analyse.
Pour un investissement locatif, le dossier doit intégrer le coût complet de l’opération, comme le prix d’achat et les frais de notaire. Un projet viable selement si le logement est occupé 12 mois sur 12 laisse peu de marge en cas d’imprévu.
La SCI, de plus, ne met pas automatiquement le patrimoine personnel des associés à l’abri. Le Code civil prévoit qu’ils répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital. Le créancier doit d’abord poursuivre la société avant de pouvoir demander le paiement aux associés. La banque peut aussi réclamer des garanties supplémentaires pour accorder le prêt.
Lorsque le financement est accepté, le bien est acquis au nom de la SCI. Si le compromis a été signé alors que la société n’était pas encore immatriculée, le calendrier et les actes réalisés pour son compte demandent de l’attention.
Après l’achat, les flux financiers de la SCI doivent être identifiables. Les loyers, les mensualités, les charges de copropriété et les travaux ne devraient pas se mélanger avec les dépenses personnelles des associés.
Un imprévu peut malgré tout conduire l’un d’eux à payer une facture avec son propre argent. L’avance doit alors être enregistrée afin que la SCI puisse ensuite la rembourser. Cette traçabilité est utile lorsque plusieurs associés financent des dépenses à des moments différents.
Le gérant suit la gestion du bien dans les limites fixées par les statuts. Les décisions collectives doivent pouvoir être retrouvées plusieurs années après, notamment lors d’une vente de parts ou d’un désaccord.
Un projet prévu pour 15 ans peut être à revoir beaucoup plus tôt ! Un divorce, un départ à l’étranger, un besoin de liquidités ou un nouveau projet personnel conduisent parfois un associé à vouloir vendre ses parts.
Cette sortie n’impose pas forcément la vente du logement. Les autres associés peuvent racheter les parts ou accepter l’arrivée d’un nouveau membre selon les règles d’agrément prévues.
Si tous les associés souhaitent arrêter, la SCI peut alors vendre l’immeuble. La fiscalité dépendra du régime choisi et de l’opération réalisée. Prévoir les conditions de sortie dès la rédaction des statuts évite qu’un départ se transforme en blocage pour les autres associés.
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